Segnalazione Guasto e Riparazione

Un difetto di cui il locatore non è stato informato è, giuridicamente, un difetto che non esiste ancora. Ogni rimedio che il diritto svizzero della locazione offre all'inquilino — riduzione della pigione, esecuzione sostitutiva a spese del locatore, risarcimento — decorre dal momento dell'avviso. È ciò che rende l'avviso stesso il passaggio più gravido di conseguenze della procedura, e la ragione per farlo per iscritto.

È l'avviso a far decorrere i termini

La gerarchia dei rimedi nel diritto svizzero e: notifica al locatore, seguito da un periodo ragionevole per la rimediazione, seguito da rimedi crescenti se il locatore non interviene. I rimedi disponibili dipendono dalla gravità del difetto.

Questo modulo guida i locatari attraverso un processo di segnalazione strutturato: descrizione del difetto, indicazione della sua posizione nell'immobile, caricamento di foto, specificazione dell'urgenza e fornitura degli orari di accesso preferiti per i lavori di riparazione.

Cosa costituisce un difetto

Un difetto e qualsiasi condizione che pregiudica l'uso dell'immobile per i fini convenuti. Ciò include: sistemi di riscaldamento difettosi, perdite d'acqua, finestre o porte rotte, impianti elettrici non funzionanti, muffa o umidità causate da difetti strutturali, infestazione di parassiti e ascensori o strutture comuni guasti.

Cosa raccoglie il modulo

• Dati di contatto del locatario e indirizzo dell'immobile in affitto
• Categoria del difetto e posizione precisa nell'immobile
• Descrizione dettagliata del difetto o guasto
• Data in cui il difetto è stato notato per la prima volta
• Livello di urgenza (emergenza / urgente / standard)
• Prove fotografiche del difetto
• Disponibilità di accesso per i lavori di riparazione
• Metodo di contatto preferito e orari
• Dichiarazione e firma del locatario

Se il locatore non interviene

Gli artt. 259a-e CO prevedono: riduzione dell'affitto proporzionale all'impatto del difetto; deduzione dei costi, dove il locatario organizza le riparazioni e deduce il costo dall'affitto; deposito dell'affitto presso l'autorità cantonale; e risoluzione straordinaria in caso di difetto grave che rende l'immobile inabitabile.

Documentarlo perché conti

Per massima efficacia legale, una segnalazione di difetto deve: essere presentata per iscritto; descrivere chiaramente il difetto e la sua posizione; includere prove fotografiche; indicare la data in cui il difetto è stato notato per la prima volta; e richiedere un termine specifico per la rimediazione.

Le emergenze seguono un'altra via

Un'emergenza è un difetto che presenta un rischio immediato per la salute, la sicurezza o la struttura dell'edificio: tubazione rotta, perdita di gas, guasto completo del riscaldamento in inverno o serratura di sicurezza rotta. Per le emergenze, i locatari possono organizzare riparazioni urgenti direttamente e recuperare i costi dal locatore.

L'accesso per riparazioni richiede comunque un preavviso

No. Ai sensi dell'art. 257h CO, il locatore deve dare un preavviso ragionevole prima di accedere all'immobile. Il preavviso e generalmente di 24 ore per le riparazioni standard e di diversi giorni per i lavori importanti. L'accesso di emergenza senza preavviso e consentito solo in vere emergenze.

Il diritto locatizio svizzero (artt. 256-274 CO) impone al locatore estesi obblighi di mantenere l'immobile in locazione in condizioni idonee all'uso convenuto. L'art. 259a CO e la disposizione principale per la rimediazione dei difetti: da ai locatari il diritto di esigere che il locatore rimedi ai difetti che pregiudicano l'idoneità dell'immobile.

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